Votre responsable Diagnostic Immobilier
Régis COURTOIS
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PPT sur Lille (NORD)
A l’égard de la nouvelle loi sur le climat, l’administration française souhaite implémenter l’écologie dans notre société, et le monde du bâtiment n’y fait pas exception.
C’est la raison pour laquelle le plan pluriannuel de travaux a été mis en place. Obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, il vise à :
- lister les travaux à prévoir dans les parties communes,
- apprécier le montant - et donc les dépenses à prévoir pour les copropriétaires -,
- et présenter un agenda à dix ans qui sera montré en AG par le syndic de copropriété puis voté – tout ou partie - par les copropriétaires.
Qu’est-ce qu’un PPT (plan pluriannuel de travaux) ?
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) est une méthode unique énumérant les travaux collectifs à réaliser au sein d’une copropriété. Il est un fantastique outil de renfort à la décision commune et répond à 3 enjeux principaux :
- La tenue des constructions pour prévenir le mécanisme naturel de son usure et limiter les dommages.
- La protection de ses populations.
- La transition énergétique.
Le plan pluriannuel de travaux repose sur l’analyse du bâti et des équipements de l’immeuble, ainsi que du diagnostic énergétique à l’immeuble (sauf si réalisé après le 01/07/2021 et noté A, B, C) et le cas échéant à partir du DTG. Il inclut :
- La liste de travaux destinés à rénover la copropriété ainsi que leur priorisation.
- Les nouvelles performances espérées à la suite de la réalisation.
- L’estimation du coût des travaux.
- Leur planification sur les dix années futures.
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) est-il obligatoire sur Lille ?
À partir du 1er.01.2023, le syndic de copropriété aura l’obligation d’élaborer un projet de PPT (plan pluriannuel de travaux) si le l’immeuble a plus de 15 ans et que la copropriété compte plus de 200 lots. Pour celles de 51 à 200 lots, la réglementation commencera à partir du 1er janvier 2024 et pour celles de moins de 50 lots, en janvier 2025*.
Si la réalisation d’un PPT (plan pluriannuel de travaux) est obligatoire, ses procédés de d’application seront votées en AG. Les parkings ou garages ne sont pas pris en compte en tant que lots principaux.
Qui réalise le PPT (plan pluriannuel de travaux) sur Lille ?
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) doit être réalisé par une personne disposant de qualifications et de garanties spécifiques comme l’obtention d’un niveau d’étude validant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de rang semblable dans le domaine des techniques du bâti.
Ce professionnel devra donc avoir une vision globale un regard à 360° du bâtiment intégrant bien sûr l’aspect énergétique, mais il devra également s’assurer de l’absence de désordres significatifs sur l’ensemble du bâtiment: façade, aménagement extérieur (allée, trottoir, ...), la chaufferie, les locaux divers (vélos, ordures...), les parties conjointes (hall, cage, ascenseur…), les caves et garages, la toiture, les appartements (balcon, ventilation, fenêtre...).
Dans le Groupe AC Environnement, les salariés éprouvés du diagnostic immobilier disposent de l’ensemble du savoir-faire nécessaires à l’accomplissement d’un PPT (plan pluriannuel de travaux) et proposent à leurs clients (syndic de copropriété et bailleurs) cette expertise spécifique.
Quel est l’intérêt du PPT (plan pluriannuel de travaux) pour un propriétaire ?
À partir du 1er.01.2023, il ne sera plus possible de louer un logement classé en « ancien G », à savoir dont la consommation est estimée à + 450kWh par m² et par an.
En deux-mille-vingt-cinq, cela concernera toutes les habitations classés en « nouveau G », puis 2028 pour les logements en « F », etc.
Or, dans le cadre d’habitations communes, certains éléments d’optimisation énergétique nécessitent le traitement du bâtiment dans son entièreté et non seulement des appartements. On évoque notamment ici des travaux d’isolation extérieure, du système de aération et encore des pratiques de chauffage.
Avant de mandater un expert pour la réalisation du PPT (plan pluriannuel de travaux), le syndic de copropriété va devoir révéler aux copropriétaires l’état du bâti et de ses équipements collectifs. Il s’aidera bien entendu sur un audit thermique, ou diagnostic énergétique commun. Les diagnostiqueurs du Groupe seront alors une aide sérieux pour les syndics.
Comment faire un PPT (plan pluriannuel de travaux) en copropriété ?
1/ La nomination du rédacteur du PPT (plan pluriannuel de travaux)
Le PPT (plan pluriannuel de travaux) doit être réalisé par un individu disposant de formations et de garanties significatives à savoir un diplôme sanctionnant une formation bac + 3, un titre ou une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent dans le domaine des techniques du bâti. Cela peut correspondre à un bureau d’étude, un thermicien ou un diagnostiqueur.
La personne sera nommée en assemblée générale à la majorité simple. Cela permet de garantir son indépendance et son impartialité par rapport à l’ensemble des personnes impliquées.
2/ La présentation du projet de PPT (plan pluriannuel de travaux)en assemblée générale
Une fois le PPT (plan pluriannuel de travaux) rédigé, il sera soumis aux copropriétaires. La soumission du projet a lieu à l’occasion de la première assemblée générale suivant sa conception.
3/ L’adoption des travaux du PPT (plan pluriannuel de travaux)
Si des évolutions sont programmés au cours des dix prochaines années, l’adoption de tout ou partie du projet sera mentionné dans l’ordre du jour. Ces résolutions sont soumises à la majorité absolue (c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires, les personnes absentes également).
Et si tout ou partie du PPT (plan pluriannuel de travaux) est validé à la majorité des voix, il sera nécessaire de voter simultanément la provision annuelle des fonds de travaux de la copropriété.
